不動産物件の知識

法定地上権というものがあります。
これは建物を保護するための法律です。
抵当権を設定したときに土地と建物が両方あって、土地と建物の両方を同じ人が所有していて土地か建物の片方だけに抵当権を設定されているときに、抵当権がかけられているほうを競売にかけられて他の人が購入し、土地と建物の所有者が別々の人になったときに建物を所有している人が土地を所有している人から不利な扱いを受けることがないように、建物の所有者は地上権を獲得しているものとしてみなされるようになっています。
このことを法定地上権といいます。
抵当権というのは、例えば住宅を購入するために住宅ローンを借りるとします。
金融機関は住宅ローンを回収できなくならないようにするために購入した住宅に抵当権をつけます。
もし住宅ローンの返済ができなくなったらこの抵当権があるので住宅の権利は住宅ローンを貸した金融機関にわたります。
そして、住宅を競売にかけて住宅ローンで貸したお金の回収をしようとします。
競売で売れたお金でも回収できなければ引き続き返済していかなければいけません。
地上権というのは貸主と借主の間に結ばれる契約のことです。
他の人の土地に工作物などを所有することができるようになります。
もちろん借りた場合には代金を払わなければいけません。
法律を勉強しておくことで自分の身を守ることができたり、損をすることを防ぐことができたりします。
自分が興味のあるところの勉強をしてませんか。

土地や建物などの不動産を購入する時に売主に対して購入希望者が申し込み、予約まで行ったとします。
申し込み・予約の段階では登記の変更はできません。
しかし登記をしない状態が長く続けば売り主があとから出てきた第三社にその物件を販売してしまうかもしれません。
このような場合のこと防ぐために仮登記という物があります。
昔、私の叔父が品川区の不動産物件を購入しようとした時に実際に遭遇したトラブルです。
仮登記とは本登記することはできないが、前もってその不動産に対しての順位を保全するためになされる登記のことです。
仮登記はその名の通り仮の登記なので対抗力はありません。
しかし仮登記に基づく本当気がなされた場合には、仮登記の順位に基づくことになるので順位保全の効力が発生することになります。
仮登記が認められる場合は登記の申請に必要な情報を提供することができない場合や権利の変動の請求権を保全しようとする時です。
また仮登記の申請は基本的に共同申請が原則となるため単独で申請することはできません。
しかし、仮登記の登記義務者の承諾がある場合や裁判所の仮登記を命じる処分がある時は仮登記権利者（買い主）が単独で申請することができます。
仮登記に基づいて本登記を行う場合に登記上の利害関係を有する第三者がいる場合にはその第三者の承諾がある場合に限り申請することができます。
また仮登記の抹消は仮登記の抹消は仮登記の登記名義人が単独で申請することができます。
登記の問題は不動産購入、新築時について回ることになるのでしっかりと確認するようにしましょう。

不動産についての権利関係に関する登記の事を権利に関する登記と言います。
権利に関する登記は個人の権利を守ることが目的で、権利に関する登記には対抗力があります。
対抗力とは不動産売買等に関する問題の場合、登記の対抗力のことで登記を行うことにより権利の主張ができるということです。
登記を行うことで所有権や抵当権の権利を主張できるというのが登記の対抗力です。
また権利に関する登記は個人の権利を守るためのものなので表示に関する登記と違い、申請義務はありません。
またひとつの不動産に関して２つ以上の登記がなされた場合には、登記した権利の順位は原則として登記の前後によります。
登記の前後とは登記簿の同一の区にした登記相互間については順位番号を、別の区にした登記相互間については受付番後によります。

次に所有権の保存の登記についてですが、ある不動産についてはじめて所有権の登記することを所有権保存の登記と言います。
所有権保存の登記を行うことで初めて登記上の権利部が開設されることになします。
土地や建物を売却して所有権の移転登記をしたり、借金をするための抵当権の設定登記などを行うことは所有権の保存の登記がなされてはじめて可能になります。
また所有権の移転の登記は権利部が開設されていない不動産にされるものなのでその申請は単独で行うことになります。
したがって所有権の保存の登記を申請できる人は限定されています。
表題部所有者またはその相続人その他の一般承継人、または所有権を有することが確定判決によって確認された者、または収用によって所有権を取得したものです。

不動産物件の取引を行う場合にはその不動産の登録記録を見て、その不動産物件の所有者の氏名、住所、抵当権の有無などを確認することとなります。
その際にその登記記録がどの不動産物件の登記記録か分からないと意味がないのでその不動産物件の所在地や面積などを特定しておく必要があります。
不動産物件の所在地や面積など表題部に記録される登記の事を表示に関する登記と言います。
この表示に関する登記はどこにどのような不動産があるのかということを明らかにしておくことが目的で、個人の権利を守るためのものではありません。
表題部に最初にされる登記の事を表題登記と言います。
新築で注文住宅を建てたりした場合にそれまでその建物はなかったわけですからその建物に関する登記記録はありません。
そのため保存登記や抵当権の登記をするために表題登記を行わなければいけません。
新築で住宅を建てた際にはその建物の所有権を取得したものが取得日から一カ月以内に表題登記を申請しなければいけません。
逆に今までたっていた建物を解体・取り壊しをする時や土地が水没してしまった時などのに行われる登記を滅失登記と言います。
滅失登記に関しても土地や建物がなくなった場合に表題部の所有者、または所有権の登記名義人は滅失の日から一カ月以内に滅失の登記申請を行わなければいけません。
表題登記や滅失登記は申請義務が課せられているわけですが表示に関する登記は公益目的として登記しておく必要があるため
表示に関する登記は職権として登記官が行うことも可能です。

不動産物件の土地や建物について相続や売買の際に争いが生じた場合に決め手になるのは登記です。
不動産物件の所有者が誰なのか、その物件に抵当権は付けられているかなどの確認するために不動産登記記録は重要な資料となります。
不動産物件の取引が行われる際に登記は非常に重要な事になるので登記に関することは不動産登記法という法律で登記に関して定められています。
不動産物件の登記記録とは一筆の土地に対して、または一個の建物の対して表題部と権利部に区分して記録が作成されています。
表題部には不動産物件の所在地や面積などの不動産の表示に関する登記が記録され、権利部には不動産物件の所有権や賃借権などの権利に関する登記が記録されています。
権利部に関して言えばその不動産物件の所有者が誰なのかという所有権に関する事項を甲区、抵当権が付いているか、
賃借権が付いているかなどの所有権以外の権利に関する事項について乙区に分かれて記録されています。
登記は不動産の表示に関する事項や不動産についての所有権や抵当権の移転などに関する事項について記録が行われます。
また建物をリフォームや増築・改築したりして床面積が変わったり登記名義人の住所が変わったりした際の記録の変更を記録する変更登記や登記の間違いを訂正する更正登記などがあります。
登記所には登記簿の他に地図および建物所在図を備え付けられています。これは不動産物件の所在を明らかにするためです。
私の友人は知り合いから大分の土地を買ったのですが登記を移してもらっていなかったため、揉めたことがあったそうです。
個人間で取引をするときの登記は気をつけてください。

前回は媒介契約の一般媒介契約について話をしましたが今回は専任媒介契約と専属専任媒介契約について紹介したいと思います。
まず「専任媒介契約」とは特定の1社の不動産会社に不動産物件の売却を依頼する媒介の契約です。
一般媒介契約と違い、専任媒介契約は不動産物件の売却依頼を他の不動産会社に重ねて依頼することはできません。
しかし売り主が自ら見つけた購入希望者と直接不動産物件の売買契約を結ぶことはできます。
また専任媒介契約を結んだ不動産会社には国土交通大臣の指定する指定流通機構への物件登録の義務があります。
７営業日以内に不動産物件の登録を指定流通機構に行う義務があります。
そして不動産会社は売却希望主＝売り主に売却活動の報告を2週間に1回以上文書で報告しなくてはなりません。
次に「専属専任媒介契約」ですが、専任媒介契約と同じく1社の不動産屋に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼はできません。
また専属専任媒介契約の場合は自ら見つけた購入希望者とも直接売買の契約を行うことができません。
また専任媒介と同じく不動産物件の登録義務がありますが、専属専任媒介契約の場合は５営業日以内の登録義務になります。
また不動産会社は売り主に売却活動の報告を1週間に1回以上文書で報告しなくてはなりません。
この二つの媒介契約は１社の不動産会社に売却の依頼をするので販売の入り口が狭くなるように思えるかもしれません。しかしそうではなくて売り主との交渉の窓口が１社なだけで他の不動産会社からも物件の紹介は可能なのです。
またこれらの二つの媒介契約では報告義務があるため不動産会社は販売を積極的に行う媒介契約でもあります。
札幌の賃貸物件を持っている知人は一般媒介から専任媒介にした途端に借り手が付いたといます。
やはり媒介契約の種類によって不動産会社の広告や動きが違ってくるのでしょう。
売り主の考え方や状況にもよりますが、媒介契約を結ぶ場合にどの契約が良いのかよく考えるようにしましょう。
私の親戚も佐賀で住宅を売却する際に複数の不動産会社と何度も話を繰り返し、
一番話が丁寧だった不動産会社に売却の依頼のための専任媒介契約を結びました。
その甲斐あってすぐに買い手が付き無事売却も済みました。
やはり不動産会社選びはしっかりと行いましょう。

自己所有の不動産物件を売却する場合に査定を行うわけですが、

所有している不動産物件を売却するために複数の不動産会社に売却相談や査定依頼をして、

売却希望金額と不動産会社から提示される査定金額から売却を依頼する不動産会社を決めましょう。
大分で中古マンションを売却した友人も複数社に見積もりをしてもらったそうです。
売却を依頼する不動産会社を決めたらその不動産会社との間で媒介契約を結ぶことになります。
媒介契約とは簡単に言うと売却を仲介してもらう不動産会社を決めて契約を結ぶことです。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という三つの契約方法があります。
一般媒介契約とは売り主は複数の不動産会社・仲介業者に重ねて媒介契約を依頼することができます。
また売り主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約をすることができます。
一般媒介契約はみなさんも見たことがあるだろうことを例に出してみますが、売り物件になっている土地や中古住宅などに複数の不動産会社の看板が建てられているのを見たことがあると思います。
看板を建てている不動産会社は売り主と一般媒介契約を結んでいます。
複数の看板が立つことによって一般の方や購入希望者に目がつきやすくなるとは思いますが、
一般媒介契約では不動産会社に国土交通大臣の指定する指定流通機構『レインズ』への物件登録の義務はなく、また不動産屋から売り主に対する売却活動の業務状況義務もありません。
不動産会社がその不動産物件の売却に対してどのくらい力を入れているかというのが分かりにくい媒介契約でもあります。
福岡の久留米で土地の売却を考えている親戚もどのように不動産会社に売却依頼をするか悩んでいる所です。

前回では自己所有の不動産物件を売却するために不動産会社への相談・査定について話をしました。
所有している建物や土地などの不動産物件売却のために不動産会社に売却の相談して物件の売買価格を決めるための査定をしてもらうという所までです。
売りやすくするために中古マンションなどはリフォームをしてから売却するのもいいでしょう。
大分でリフォームした友人も売却したら高く買ってもらったと喜んでいました。
今回では査定価格が提示された所からの続きとしての話をしたいと思います。
査定をしてもらい不動産会社から査定金額を提示してもらうわけですが、売却の相談も査定も一つの不動産会社でなくてもいいのです。
複数の不動産会社に物件の査定価格を提示してもらいその中から自分が希望する売却価格、
また売却するための条件などが自分の考えに見合う不動産会社に売却依頼をすればいいのです。
気をつけなければいけない事は査定で提示された金額が高く算出し不動産会社に売却依頼をすればいいということではありません。
他の不動産会社が提示した査定金額とあまりにかけ離れ過ぎていたり物件に対しての販売計画などをはっきりと説明していない不動産会社に売却依頼をするのは良くないのです。
場合によっては査定価格を高くつけておいて後々物件の大幅な売却価格の値下げを提案してくる悪徳な不動産会社もあります。
売却を考える売り主側もある程度は所有している不動産の周辺の相場を知っておくことも必要です。
査定をしたのちに自分が不動産物件を売却したいと思う金額と不動産会社が提示してきた査定価格や売却のための販売計画などがしっかりしている不動産会社に売却の依頼をするようにしましょう。

今回は不動産の売却について説明したいと思います。
土地や建物などの不動産物件を売却する場合には不動産会社に相談することになります。売り主の中には不動産会社を通さずに直接個人売買をする方もいますがトラブル等を考えると不動産会社に仲介を頼むことが安全だと思います。
自己所有の不動産物件の売却を考えていてもどういった事をすればいいのか分からないことだと思います。
売却を考えて不動産会社に相談しても基本的に不動産会社が不動産物件を買い取るというケースはあまり考えられません。
また仮に買い取りを不動産会社が行う場合は買いたたかれることになります。
基本的には不動産会社が仲介をしての売買をする方向で考えましょう。
まずは不動産会社に自分が所有している不動産物件の売却の相談から始めましょう。
相談を受けた不動産会社は売却しようとしている物件がどのような物件なのか、またなぜ不動産物件を売却するのかなど聞き取りを行うと思います。
そして不動産会社から物件の査定をしてもらうことになります。。
査定とは売却しようとしている物件の売買価格を不動産会社が算定することです。
不動産物件の位置や状況また路線価や周辺の不動産物件の売買成約事例などを加味して、売却しようとしている不動産物件がいくらで売買することができるかということを説明してもらいます。
売り主側の売却希望価格と不動産会社が査定した金額で擦り合わせをして早期に売買が成立することができそうな金額を決めます。
当然売り主の希望と不動産会社が提示した金額が噛み合わないこともあります。
また査定をする不動産会社の考え方によって同じ不動産物件でも査定で提示される査定価格は違ってきます。
売却を相談する不動産会社は一つでなくても良いということです。
相談も査定も複数の不動産会社に依頼してもかまいません。

前回は中古マンションを探すポイントについて書いたわけですが、今回も中古マンション探しのポイントや希望条件について考えてみたいと思います。
不動産物件を探す時に中古のマンションを買うのかまた新築のマンションを買うのか、一戸建ての中古住宅を買うのか、やっぱり新築で注文住宅を建てるのかと多様な選択肢を考えることだと思います。
その中で中古マンションを購入する上で考えておかなければいけない建物の概要について考えてみたいと思います。
中古マンションとひとくくりで言ったとしても築年数や設備、セキュリティーなど様々な状態があるので自分が物件を探していく中で何が優先して考えるべき条件なのか整理しましょう。築年数と物件の価格は基本的に相関関係にあります。
また同じ築年数だとしても建物の状況・現状で優劣が決まります。
建物の築年数と共に大きく影響するのが物件を探すエリアです。
物件を探す上でも人気の地域などもあり、探すエリアによっても物件の価格は大きく違いが出てくるので価格と予算、物件の探しのエリアに関しては初めにしっかりと決めておきましょう。
その他では間取りや設備も気になる所だと思います。
部屋数やそれぞれの部屋の広さ、またオートロックやエレベーターなどの設備の有無も考えておかなければいけません。
様々な希望条件をまとめて基準を設定しておかなければ不動産会社に中古マンション物件探しの依頼をしたとしてもあれやこれや見るだけで物件同士を比較することができません。
基準を設定して比較することで物件の善し悪しが見えてくるはずです。
これだけは外せないという条件を決めてから物件探しを始めましょう。